Ключевая ставка Банка России определяет стоимость кредитных денег для банков. При её повышении ипотечные ставки растут, кредиты становятся менее доступными, а спрос на жильё снижается. Напротив, снижение ставки удешевляет ипотеку и стимулирует спрос, на что рынок отвечает ростом цен.
Эксперт Иван Панов объясняет: «чем выше ставка, тем дороже кредит для покупателя… увеличения ставки снижают спрос, продажи падают и недвижимость дешевеет». При этом рынок инертен – при росте спроса цены растут быстро, а при спаде снижаются медленно.
Основные эффекты:
- Рост ключевой ставки → рост ипотечных ставок → снижение покупательной способности → спад продаж.
- Снижение ставки → удешевление кредитов → оживление спроса → рост цен.
После резкого повышения ключевой ставки до 21% летом 2024 года, число ипотечных сделок в Крыму снизилось. Большая часть продаж продолжает опираться на субсидированные программы – до 85% сделок осуществляется по льготной или семейной ипотеке. Даже в июне 2025 рыночные ипотечные ставки оставались высокими – 25–26%.
Ключевая ставка и цены на недвижимость: динамика 2020–2024 годов
Цены на жильё в Крыму резко выросли за последние пять лет, параллельно с изменениями ключевой ставки. В 2020 году, при ставке 4,25%, средняя цена на первичное жильё в регионе составляла около 65 400 рублей за м². К концу 2024 года, при ставке 21%, цена в новостройках выросла до 229 700 рублей, а на вторичном рынке – до 161 800 рублей за м².
| Период | Ключевая ставка (%) | Новостройки (₽/м²) | Вторичка (₽/м²) |
|---|---|---|---|
| I кв. 2020 | 4,25 | 65 400 | 56 400 |
| Конец 2024 | 21,00 | 229 700 | 161 800 |
Цены росли особенно активно в 2021–2022 годах, когда доступная ипотека стимулировала массовый спрос. После ужесточения денежно-кредитной политики в 2023–2024 годах рост замедлился, а в некоторых сегментах началась стагнация.
Реакция рынка: как изменились цены и спрос в 2024–2025 годах
В 2024 году, несмотря на высокую ключевую ставку, спрос в Крыму кратковременно вырос — благодаря ажиотажному спросу на фоне отмены льгот. Продажи новостроек выросли на 80%, а цены — на 12%. Но к концу 2024 и в начале 2025 спрос начал снижаться.
На рынке наблюдаются такие тенденции:
- Продолжение роста цен в курортных зонах (Севастополь, Ялта) на 5–8%.
- Стагнация цен в спальных районах.
- Основные сделки — по льготной ипотеке.
- Ожидания инвесторов: при снижении ставок ниже 18% возможен новый всплеск покупательской активности.
Эксперты прогнозируют дальнейшую адаптацию рынка. Банки планируют снижать ставки лишь постепенно, а покупатели ищут инвестиционные возможности вместо вкладов.
Ключевая ставка и рынок недвижимости в 2025–2026 годах: сценарии и прогнозы
Аналитики предлагают два ключевых сценария развития событий на рынке жилья в Крыму:
1. Оптимистичный сценарий:
- Ключевая ставка снижается до 10–12% к концу 2025.
- Ипотека становится доступнее.
- Спрос оживляется.
- Рост цен в Крыму — 5–10% в год.
2. Пессимистичный сценарий:
- Ставка остаётся высокой — 15–18%.
- Ипотека остаётся малодоступной.
- Спрос остаётся на низком уровне.
- Цены стагнируют или корректируются вниз.
На практике рынок Крыма в 2025–2026 годах, скорее всего, останется стабильным. Значительный рост возможен только при условии серьёзного снижения ставки и расширения господдержки. Сценарий умеренного роста (3–7% в год) остаётся базовым.
Ключевая ставка — главный регулятор цен на жильё
Ключевая ставка Центробанка остаётся мощным инструментом влияния на рынок недвижимости. В Крыму её влияние особенно заметно из-за высокой доли ипотечных сделок и зависимости от программ господдержки. Прогноз на 2025–2026 годы предполагает умеренный рост цен при снижении ставок или стагнацию в случае их сохранения на текущем уровне. Покупатели, инвесторы и девелоперы должны внимательно следить за политикой ЦБ, поскольку именно она определяет доступность кредитов, темпы продаж и динамику цен на жильё.
Источник: по материалам kadastrcheck.ru
